住宅ローンの返済を続けていると、
「繰り上げ返済は早い方がいいの？」
「住宅ローン控除があるうちは待った方がいい？」
と悩まれる方が多くいらっしゃいます。

今回は、住宅ローンの繰り上げ返済の基本と、
失敗しない考え方を分かりやすく解説します。

繰り上げ返済とは？

繰り上げ返済とは、
毎月の返済とは別に、住宅ローンの元金の一部をまとめて返すことです。

うまく活用すると
・将来支払う利息を減らせる
・返済期間を短くできる
といったメリットがあります。

繰り上げ返済は「2つの方法」があります
① 返済期間短縮型（基本・おすすめ）

毎月の返済額：変わらない
返済が終わる時期：早くなる
利息の削減効果：大きい

利息を減らす効果が最も高い方法で、
特に借り始めの早い時期ほど効果が大きくなります。

② 返済額軽減型

毎月の返済額：少なくなる
返済期間：変わらない
利息の削減効果：やや小さめ

毎月の家計負担を軽くしたい方や、
教育費などの支出が増える時期があるご家庭に向いています。

なぜ「早めの繰り上げ返済」が有利なのか？

多くの住宅ローン（約97％）で採用されている
元利均等返済では、借り始めの10年ほどは利息の割合が大きくなっています。

借り始め → 利息の割合が大きい
元金が減る → 利息が減る
そのため、早い時期に元金を減らすほど、将来支払う利息が少なくなるのです。

ただし注意したい「住宅ローン控除」

繰り上げ返済を考えるうえで、最も重要なのが住宅ローン控除との関係です。
住宅ローン控除の期間中に繰り上げ返済をすると、
年末のローン残高が減り、控除額が少なくなる場合があります。

試算イメージ
35年ローン　借入額：4,000万円　金利：0.2％（固定）　控除期間：13年

繰り上げ返済時期　　トータルのメリット
13年後　　約433万円
5年後　　約567万円

※早く返すほど利息は減りますが、控除額は減る可能性があります。
利息軽減と控除額の合計で判断することが大切です。

【ご家庭別・おすすめの考え方】
共働きで余裕資金がある場合

住宅ローン控除の期間中は無理に繰り上げ返済をせず、
控除終了後に返済期間短縮型でまとめて返すのがおすすめです。

教育費がこれからかかる場合
毎月の支払いを抑えるために、
返済額軽減型を検討するのも現実的な選択です。

金利上昇が不安な場合
固定金利：控除終了後に繰り上げ返済
変動金利：早めに元金を減らす

といった考え方もあります。

繰り上げ返済で気をつけたいポイント

よくある失敗が、
手元のお金をすべて繰り上げ返済に使ってしまうことです。

急な修繕費

車の買い替え

教育費・医療費

に備えて、生活防衛資金は必ず残すようにしましょう。

まとめ

繰り上げ返済に正解は一つではありません。
ご家族の将来設計に合わせて、
無理のない返済計画を考えることが大切です。

住宅ローンや資金計画についてご不明な点があれば、
お気軽にご相談ください。